Участники ипотечного рынка

оценка квартиры для ипотеки
Участники ипотечного рынка

    Схемы, которые напоминали ипотечное кредитование, появились в России еще до принятия закона об ипотеке и создания АИЖК. С начала 1990-х банки выдавали квазиипотечные кредиты под 35% сроком на год в иностранной валюте. Но такие кредиты не были востребованы населением. 

В июле 1998 года был принят закон №102 «Об ипотеке». Ему предшествовало создание в 1997 году Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решением Правительства Российской Федерации, с целью развития, разработки и внедрения единых механизмов функционирования, а также обеспечения стабильности в сфере ипотечного кредитования на территории Российской Федерации. Закон об ипотеке должен был способствовать диверсификации розничного бизнеса банков, популяризации идеи покупки недвижимости с использованием кредитных средств гражданами РФ. 

До 2004 года партнеров-операторов по выдаче ипотечных кредитов у АИЖК было крайне мало (единицы). Это было связано с тем, что до 2004 года АИЖК разрабатывало необходимые документы, лицензировало и патентовало свою деятельность. Начиная с 2004 года, АИЖК начало активно наращивать свою партнерскую сеть, и сегодня она насчитывает 136 банков и 200 небанковских организаций. Агентство способствовало появлению и стандартизации российского рынка ипотеки. Также появление агентства позволило большому количеству небольших и мелких банков составить по ипотечным программам конкуренцию крупным банкам, появились первые региональные операторы. Фактически, АИЖК привнесло в Россию двухуровневую («американскую») систему кредитования, где среди участников рынка были особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, основной деятельностью которых являлось рефинансирование ипотечных кредитов. 

В действительности, ипотечный рынок начал активно развиваться именно с 2005 года. Именно тогда ипотека стала доступнее, ставка по ипотечному кредиту уменьшилась до 14%-15%. Три года спустя, ставки были понижены банками до 10-11%, а срок кредитования увеличился до 30 лет. 

Также активному развитию рынка ипотеки в 2005-2007 гг. способствовали:

- начало значительного роста цен на недвижимость

- снижение уровня инфляции

- снижение ставки рефинансирования

Дальнейшее развитие ипотеки в России серьезно затормозил мировой финансовый кризис 2008 года.

Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие банки либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В течение года движения на рынке ипотеки почти не происходило – кредитов выдавалось крайне мало. После пика в 2008 году - 655,8 миллиарда рублей - в 2009 году было выдано ипотеки всего на 152,5 миллиарда рублей, а ставки поднялись до 14% и выше. 

В этот период, именно АИЖК пришлось заняться спасением ипотеки, ведь многие банки вообще отказались от кредитования приобретения жилья. В 2009 году до 30% всех ипотечных кредитов было выдано при участии агентства.

Для того, чтобы помочь людям, взявшим перед кризисом рискованные ипотечные кредиты и столкнувшимся с проблемами по их выплате, была создана "дочка" АИЖК – ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК), которое должно было обеспечить разработку и внедрение мероприятий, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. За время работы в АРИЖК поступило около 40 тысяч обращений от заемщиков, было реструктурировало более 10 тысяч кредитов.

  Восстановление ипотечного рынка началось в 2010 году, а к 2012 году рынок превзошел докризисные показатели. Также в стране при участии АИЖК начали появляться ипотечные программы для отдельных категорий заемщиков – военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей и другие.

Основной урок, который усвоили банки в результате кризиса 2008-2009 гг., состоит в том, что соотношение долга к стоимости жилья (LTV) должно быть разумным, нельзя заигрываться с кредитами без первоначального взноса. Также важно понимание, что опасна не секъюритизация нормальных портфелей, а опасна дальнейшая финансовая инженерия - секъюритизация второго порядка, или переупаковка портфелей откровенно плохих кредитов.

Сейчас банки тщательнее оценивают платежеспособность заемщиков, и сильно сократилось количество программ с отсутствием или с минимальным первоначальным взносом. Резко снизился объем ипотеки, выдаваемой в долларах: сегодня менее 2% кредитов приходится на валютные программы.

График. Динамика выдачи рублевой и валютной ипотеки в России

 

Для понимания функционирования механизма ипотечного кредитования, необходимо выделить основных его участников. 

 

Агентства недвижимости.

 

Услуги агентств недвижимости и частных риэлторов в части ипотечного кредитования востребованы, в основном, для вторичного рынка недвижимости, где потенциальный покупатель рассматривает возможность покупки недвижимости у продавца, имеющего право собственности на объект, что подтверждается документом - свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Несмотря на развитие информационных технологий и интернета, процесс поиска и приобретения жилья/коммерческих помещений пока не может обойтись без участия в нем профессионального риэлтора/агентства недвижимости. Сегодня существует масса информационных источников, в которых содержатся предложения о продаже недвижимого имущества. Однако, профессия риэлтора все равно остается крайне необходимой и востребованной. Это связано с несколькими факторами:

- Информационные площадки переполнены огромным количеством предложений, разобраться в которых простому человеку довольно затруднительно

- Информационные площадки содержат вброшенную на них ложную информацию (от тех же риэлторов) для привлечения внимания потенциального клиента

- Даже если потенциальный покупатель нашел несколько интересных для себя объектов, объявления об их продаже публикуются в 70% случаях риэлторами, которые не любят иметь дело с неопытными покупателями

- Позвонив по нескольким телефонам опубликованных предложений о продаже, потенциальный покупатель становится потенциальной «мишенью» для множества риэлторов, навязывающих ему свои услуги, предлагающих прочие объекты, а также для мошенников, которые, увы, до сих пор существуют в сфере жилой недвижимости.

 При заключении договора с агентством недвижимости, или работая с частным риэлтором, Клиент перекладывает все эти риски и проблемы на плечи профессионала. В 90% случаев, потенциальный покупатель, решивший подобрать себе новый объект недвижимости самостоятельно, через месяц, два, три, или год, осознав всю сложность вопроса, все равно обращается за помощью к риэлтору/агентству недвижимости. 

 Помимо этого, агентства недвижимости с положительной репутацией и значительным опытом работы, имеют в штате профессиональных юристов, которые, в соответствии с возложенными на них профессиональными обязанностями, должны тщательно проверять юридическую чистоту документов по выставляемым на продажу объектам недвижимости, что минимизирует риск утраты/ограничения права собственности для потенциального клиента. К сожалению, далеко не всегда это работает. Также многие агентства недвижимости имеют преференции для своих клиентов от своих банков-партнеров по ипотечным программам. И последним аргументом в пользу риэлторов/агентств недвижимости  является проведение ими всего полного цикла работ до проведения сделки, организации взаиморасчетов между продавцом и покупателем, что также минимизирует риски последнего. Стоит отметить, что основной участок работы риэлтора/агентства недвижимости – это вторичный рынок жилья, однако сегодня многие крупные агентства недвижимости совмещают в себе функции риэлтора и девелопера, являясь или участником (инвестором) строительства нового жилья, либо являясь уполномоченным от Застройщика посредником по его продаже.

 Как правило, потенциальный покупатель вначале изучает самостоятельно или с помощью риэлтора предложения, которые представлены в текущий момент на рынке недвижимости, анализирует уровень цен на интересующие его предложения, и, далее, понимая сумму заемных средств, которая потребуется ему для улучшения своих жилищных условий, становится потенциальным клиентом «ипотечных» банков. При этом, выбор ипотечного банка, его условий – зачастую происходит по рекомендации агентства недвижимости или частного риэлтора, из списка его банков-партнеров.

 Бывает и обратное – потенциальный покупатель недвижимости, проанализировав предложения о продаже недвижимости, уже знает, какой примерный размер заемных средств ему необходим для приобретения объекта недвижимости, и сразу обращается в одно из отделений банка, о котором у него есть положительное представление (известность бренда, реклама в СМИ, рекомендации знакомых и пр.). В этом случае, Банк, в который обратился потенциальный покупатель, рассматривает Заявку на получение ипотечного кредита и, в случае положительного решения о возможности его предоставления, сообщает Клиенту параметры одобренного ипотечного кредита, включая срок действия решения банка, которое обычно составляет 3-4 месяца, с момента его одобрения. В этом случае, Клиент в течение данного срока должен подобрать объект недвижимости, предоставить Банку комплект документов для рассмотрения банком объекта недвижимости на предмет возможности принятия его в качестве предмета залога, в рамках упомянутого выше решения. Имея положительное решение о возможности предоставления ему ипотечного кредита, потенциальный покупатель выбирает, как правило, агентство недвижимости из списка партнеров банка, либо получает рекомендацию по какому-то конкретному агентству недвижимости или частному риэлтору от менеджера по ипотечному кредитованию банка.

 Таким образом, в 80% случаев, потенциальный покупатель становится клиентом риэлтора/агентства недвижимости. 

 Дальнейшие этапы работы с ипотечным клиентом агентства недвижимости / частного риэлтора:

- подбор объекта недвижимости, удовлетворяющего интересам потенциального «ипотечного» покупателя

- сбор документов по объекту, необходимых для проверки объекта юристами агентства недвижимости, банком, страховой компанией, оценочной компанией. Список обычно состоит из:

1) Документов о собственности Продавца (Свидетельство о государственной регистрации права собственности, документы-основания: договор или иной документ, на основании которого выдано свидетельство)

2) Документов из бюро технической инвентаризации (технический паспорт помещения, либо поэтажный план и экспликация)

3) Документов из Росреестра (кадастровый паспорт помещения)

4) Документов из Единого  информационно-расчетного центра (справку о регистрации, справку о проверке жилищных условий, выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, прочие документы по объекту)

5) Копий паспортов собственников объекта недвижимости

6) Справки о дееспособности продавца для проведения сделки из психоневрологического и наркологического диспансеров

7) В случае наличия среди собственников несовершеннолетних детей – документов о месте будущей регистрации несовершеннолетнего собственника, размера его доли собственности по новому месту жительства, справки из органов опеки и попечительства о согласии на проведение сделки. 

- проверка сведений собранных документов на предмет соответствия, а также на предмет наличия возможных рисков по утрате и ограничению права собственности для будущего владельца

- организация процесса оценки рыночной стоимости объекта недвижимости 

- предоставление комплекта документов в банк для рассмотрения объекта в качестве предмета залога по одобренному ипотечному кредиту, включая отчет об оценке рыночной стоимости объекта

- организация сделки в отделении банка по купле-продаже объекта недвижимости, при условии получения потенциальным покупателем (Заемщиком) положительного решения банка о возможности принятия объекта в качестве предмета залога

- регистрация документов о праве собственности (договора купли-продажи) в регистрационной палате

- получение свидетельства о государственной регистрации прав собственности на имя нового владельца

  Как мы видим, фронт работы агентства недвижимости / частного риэлтора довольно обширен. Особенную важность их услуги приобретают при совершении сложных сделок с недвижимостью с выстраивающейся цепочной других сделок и участников (привлекательные объекты недвижимости зачастую имеют сложную историю, несколько владельцев, потребность в проведении альтернативных сделок, при которых продавец, продавая свой объект недвижимости, рассчитывает на покупку альтернативного жилья, без сделки по которому, сделка с продажей его объекта недвижимости может не состояться).   

 Сколько стоят услуги «профессионалов рынка недвижимости»? Разброс цен велик и составляет, в среднем, от 80 тысяч рублей до 350-400 тысяч рублей, в зависимости от известности бренда агентства недвижимости, наполнения «пакета продаваемых услуг» и пр. С потенциальным покупателем подписывается договор на оказание услуг, в котором обычно довольно размыто прописано какие именно услуги предоставляет агентство недвижимости, каковы гарантии достижения необходимого результата для Клиента, зато довольно качественно прописаны обязательства Клиента по оплате этих услуг и последствия неисполнения договора со стороны Клиента. Однако, в целом, большинство агентств недвижимости работают качественно и являются действительно крайне важным участником рынка недвижимости, содействующим ускорению оборота проведения сделок с недвижимостью.

 Риски, которые существуют при работе потенциального покупателя с агентством недвижимости / риэлтором: 

– недостаточная квалификация агента/риэлтора, что может повлечь срыв сделки или потерю впустую срока одобрения ипотечного кредита

- отсутствие качественной юридической экспертизы документов по объекту недвижимости, что также может привести к срыву сделки, т.к. банк-кредитор и страховая компания проводят собственную экспертизу, которая может выявить риски, не выявленные юристами агентства недвижимости

- отсутствие экспертизы технических данных по объекту недвижимости (наличие не узаконенных перепланировок, процент износа здания и пр.) может привести к отказу банка в принятии данного объекта недвижимости в качестве залога (обеспечения) по кредиту

- никаких реальных гарантий по договору 

 Все указанные риски работы с агентством недвижимости могут повлечь для потенциального покупателя срыв сделки, потерю времени, средств, израсходование срока одобрения ипотечного кредита. В случае истечения срока одобрения ипотечного кредита, потенциальному покупателю необходимо заново подавать в банк Заявку на получение ипотечного кредита, заново проходить все этапы рассмотрения, одобрения, при этом новые параметры одобренного ипотечного кредита будут отличаться от предыдущих. 

 Сегодня на рынке недвижимости сложно найти агентства недвижимости в классическом их понимании. В виду мировой тенденции сближения продавца товаров/услуг и потенциального покупателя, агентства недвижимости приобретают вид многофункциональных супермаркетов недвижимости, которые включают в себя несколько функций:

- в основе находится классическое агентство недвижимости, с присущей для нее деятельностью профессионального посредника в сделках купли/продажи объектов вторичной недвижимости

- информационная база продающихся объектов недвижимости, где заработок агентства состоит из оплаты продавцом рекламы его объекта на сайте агентства недвижимости

- продающий агент от застройщика для объектов первичной недвижимости (новостроек), где заработок агентства состоит из процента комиссии от продажи объектов Застройщика

- ипотечный брокер, где агентство недвижимости по агентскому договору с Банками-партнерами за комиссионное вознаграждение привлекает в банки потенциальных клиентов для их одобрения и заключения с ними кредитных договоров. В этом случае, агентство недвижимости также имеет право использовать причитающийся ей процент комиссионного вознаграждения от суммы выданного кредита в виде скидки по ипотечному кредиту, уменьшая размер процентной ставки по кредиту, что позволяет агентству недвижимости позиционировать эту опцию как свое конкурентное преимущество перед другими агентствами и частными риэлторами - в виде специальных программ, скидок, бонусов и пр. 

- сервисный агент, где агентство недвижимости, за дополнительное вознаграждение, по поручению и за счет потенциального покупателя, совершает действия по ускорению рассмотрения, предоставления, регистрации документов по объекту недвижимости в Росреестре, ЕИРЦ (единый информационный расчетный центр), БТИ (бюро технической инвентаризации), по изготовлению проектов договоров купли-продажи, по оперативному согласованию проектов и эскизов перепланировок/переустройств, присутствующих на объекте недвижимости.

- программа лояльности по товарам и услугам, которые потребуются потенциальному покупателю после приобретения объекта недвижимости. Программа разрабатывается индивидуально каждым агентством недвижимости включает товары и услуги, предлагаемые сторонними организациями – ремонтными компаниями, дизайнерскими бюро, производителями сантехники, мебели, света, домашних охранных систем, техники, предметов интерьера, перевозочными и клининговыми (уборка после ремонта) компаниями, и др.  Смысл в таких программах лояльности для агентства недвижимости – все та же комиссия с продаж, дополнительный инструмент для привлечения внимания Клиента со скидками по товарам/услугам от компаний-партнеров, возможность делать специальные рекламные акции, и пр. 

 

Застройщики.

 

Деятельность Застройщиков нацелена на строительство новых объектов жилой недвижимости, для удовлетворения на них спроса со стороны:

- граждан, заинтересованных в приобретении жилья в новостройках

- частных инвесторов, рассматривающих вложение денег в строительство нового жилья в качестве альтернативы банковскому депозиту с доходом от продажи построенного объекта (приобретая объект на начальном этапе строительства, и продавая его после ввода в эксплуатацию и получения права собственности как вторичное жилье, инвестор зарабатывает около 50% от изначально вложенных в строительство средств)

- социальных групп граждан (военных, врачей, учителей, многодетных семей и пр.), имеющих право на приобретение жилья в новостройках по действующим государственным программам субсидирования ипотечных кредитов

- предпринимателей, заинтересованных в приобретении на этапе строительства (за меньшие деньги) небольших коммерческих площадей, часто располагающихся на первых этажах новостроек 

 Застройщики обычно сочетают в себе несколько функций:

- Девелопер, то есть коммерческая организация, которая выкупает государственные или частные земельные участки, производит перевод назначения их использования под строительство объектов жилой недвижимости, согласует и регистрирует в гос.органах проектную и строительную документацию для начала строительства объектов, находит и заключает договоры на выполнение работ по строительству с подрядными строительными организациями, организует продажу объектов гражданам. Задача девелопера – заработать на инвестиционном проекте строительства нового жилья, изначально вложив собственные и заемные средства, возвращая их и получая доход – от продажи этих объектов недвижимости. Стоимость выставляемого на продажу объекта недвижимости увеличивается от начального к более позднему этапу строительства.

- Строительная компания, которая является независимой подрядной организацией, либо является дочерней структурой девелопера. Подрядная организация, в свою очередь, обычно привлекает на некоторые виды работ субподрядные строительные организации.

- Завод по изготовлению строительных (железобетонных и пр.) изделий и материалов, который снабжает Строительную компанию необходимыми для строительства конструкциями и материалами. По аналогии со строительной компанией – это может быть частный завод, либо завод, входящий в группу компаний девелопера.

- Агентство недвижимости, которое занимается содействием продаж, параллельно с офисом продаж Застройщика. Некоторые небольшие Застройщики передают на комиссию продажи своих объектов частным агентствами недвижимости. Но также известны случаи, когда Застройщик организует собственное агентство недвижимости, которое продает объекты недвижимости Застройщика, а также «подрабатывает» на комиссии с продаж прочих (сторонних) объектов.

- Управляющая компания, которая после завершения строительства новостройки зарабатывает на «абонентском» сопровождении проданных объектов, в части охраны, уборки территории, обслуживании систем отопления, водоснабжения, электричества и пр. По практике, абсолютно все Застройщики организуют собственные  управляющие компании, зачастую завышая «сервисные» и коммунальные платежи в разы по отношению к средним государственным тарифам, действующим на данной областной или городской территории. 

  Начиная с середины 2000х годов, ипотечное кредитование стало ключевым инструментом продаж для реализуемых Застройщиком объектов недвижимости, и значимость его с каждым годом только растет. Для примера, если в начале 2000х годов на долю ипотечных сделок с первичной недвижимостью приходилось около 25%, то сегодня этот показатель (особенно в текущий кризисный период) составляет до 60%. 

 Рассмотрим основные этапы организации продаж новостройки при помощи ипотечных кредитов:

1) Заключение договора страхования ответственности Застройщика по 214-ФЗ в одной из страховых компаний, допущенных к этому виду деятельности Центральным Банком РФ. Подробнее о роли страховых компаний в старте продаж объектов Застройщика мы напишем далее.

2) Подача в банки комплекта документов по своему юр.лицу и документации по строящемуся объекту – для получения аккредитации.

3) Банк рассматривает в службе безопасности правоустанавливающие документы Застройщика, проверяет его на предмет наличия негативной истории работы или иных факторов, связанных с владельцами или бизнесом организации, включая дела, находящиеся на рассмотрении в судебных органах.

4) Залоговый департамент банка анализирует проектную и техническую документацию по объекту на предмет качества будущего строения, используемых в строительстве технологий и материалов

5) Юридический департамент проводит юридическую экспертизу документов по Застройщику и по аккредитуемому объекту строительства

6) Финансовый департамент анализирует документы о целевом использовании Застройщиком средств дольщиков.

7) В случае успешного прохождения процесса аккредитации, банк обычно аккредитует не всю застройку, а может аккредитовать (одобрить предоставление ипотечных кредитов по согласованным с Застройщиком условиям) только отдельный дом (корпус) или даже его отдельные секции.  Связано это со степенью завершенности (готовности) аккредитуемых объектов. Как правило, банки не аккредитуют строящиеся корпуса со степенью готовности менее 30%, т.к. это несет для банков большие риски. Однако, в условиях финансового кризиса, некоторые ипотечные банки (порядка 5-6 банков) начали предоставлять аккредитации по объектам, находящимся на стадии котлована, стремясь таким образом пополнить свой ипотечный портфель в условиях сложного рынка и высокой конкуренции, и стараясь минимизировать свои риски за счет повышенных требований к проверке документов по Застройщику.

8) Собрав аккредитации в разных банках, Застройщик продает свои объекты через свои офисы продаж или агентства недвижимости, анонсируя согласованные с банками ипотечные программы. Чаще всего именно совместно разработанные ипотечные программы, Застройщик и рекламирует в СМИ, на улице, в общественном транспорте, в интернете, а также на специальных стендах в отделениях банков, которые аккредитовали эту новостройку. 

  Плюсом для потенциального покупателя, является наличие большого количества банков (не менее 5), которые аккредитовали эту новостройку. Во-первых, это означает, что несколько банков проверило и согласовало документы по Застройщику, что свидетельствует о его добропорядочности и финансовой устойчивости. Во-вторых, это значит, что проверив техническую документацию по строящемуся объекту – банк не выявил нарушений и считает такой объект надежным с технической точки зрения. В-третьих, все аккредитованные банком объекты продаются исключительно по Договору о долевом участии в строительстве, в соответствии с 214-ФЗ, который гарантирует права дольщика, и четко устанавливает обязательства перед ним Застройщика.   

   Минусы – при инвестировании в строительство собственных и заемных средств риски для дольщика все равно остаются. Вот некоторые из них:

1) Банки, как любые частные коммерческие структуры, зачастую не имеют достаточно квалификации, чтобы качественно анализировать техническую документацию. Решения по ней носят чаще интуитивный характер. Поэтому зачастую Заемщики с высшим техническим образованием могут рассказать о новостройке больше и увидеть больше рисков, чем сотрудники залогового департамента банка.  

2) Также невозможно на 100% гарантировать будущее финансовое состояние Застройщика до момента исполнения обязательств по договору о долевом участии. В случае банкротства Застройщика, дольщик не только рискует не получить ожидаемый объект недвижимости, но и останется должен Банку по ипотечному кредиту столько же, сколько он был бы должен, если бы объект был сдан в эксплуатацию и дольщик получил бы на него право собственности. Случаев с банкротством Застройщиков и задержкой сроков сдачи объектов в эксплуатацию предостаточно, при этом единственное лицо, которое на 100% несет на себе все риски – это дольщик.

3) Зависимость от экономической ситуации в стране, курса национальной валюты и цен на недвижимость. Пример: покупая объект в новостройке через ипотеку «вчера», Клиент приобретал ее за, допустим, 100 рублей. Из них 20 рублей (20%)  он внес свои в качестве первоначального взноса по ипотеке, а 80 руб. взял взаймы у Банка. Через месяц, по причине ослабления курса национальной валюты, слабого спроса на недвижимость в регионе, негативной экономической ситуации в стране в целом, предложения на вторичном рынке недвижимости, а затем и по новостройкам – опустились на 20%, и этот уровень цен закрепился на несколько лет, а возможно и более. Получается, что объект, который приобрел дольщик, потерял в своей цене 20% от изначальной стоимости, а размер обязательств перед банком у него не уменьшился. 

 

Банки.

 

На сегодняшний день банки – это основное звено в цепи механизма ипотечного кредитования. Прежде всего, это связано с тем, что банки являются своего рода производителем ипотечного продукта. Ипотечное кредитование относится к розничному направлению ведения банковского бизнеса. Различают несколько типов ипотечных банков:

1) Банки, работающие по собственным стандартам и программам, предоставляемым в пользование другими банками. К ним относятся, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Банк ДельтаКредит. Данные банки создают ипотечный продукт (с некоторой конфигурацией по целевому использованию: приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке, размеру процентной ставки, размеру первоначального взноса, опции для использования с участием государственного субсидирования для социальных групп граждан, и пр.). 

2) Банки, работающие по собственным стандартам и программам без посредников по их реализации (в отличие от первого пункта), такие как Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ24.

3) Банки, работающие по собственным программам, а также по программам банков АИЖК и ДельтаКредит (т.е. являются их операторами). К данной категории относится большинство ипотечных банков РФ, но их удельный вес в общем объеме ипотечных сделок в РФ невелик, и составляет около 10%.

  Сегодня в России насчитывается 572 кредитные организации, предоставляющие ипотечные жилищные кредиты.

Дата

Количество действующих кредитных организаций

Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты

Количество кредитных организаций, приобретающих права требования по ипотечным жилищным кредитам

Количество кредитных организаций, осуществляющих перекредитование ранее выданных ипотечных жилищных кредитов

Количество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования

01.01.2009

1108

 602

 108

 25

 204

01.01.2010

1 058

 584

 117

 5

 167

01.07.2009

1 083

 571

 110

 5

 139

01.07.2010

1 038

 588

 120

 12

 131

01.01.2011

1 012

 631

 134

 22

 175

01.07.2011

1 000

 638

 138

 17

 146

01.01.2012

 978

 658

 142

 34

 168

01.07.2012

 965

 660

 142

 40

 149

01.01.2013

 956

 667

 146

 49

 177

01.07.2013

 956

 665

 143

 18

 129

01.01.2014

 923

 658

 149

 26

 152

01.07.2014

 884

 635

 151

 23

 118

01.01.2015

 834

 629

 150

 37

 147

01.07.2015

 797

 572

 153

 24

 88

Источник – ЦБ РФ (http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=3-1)

 

  Банки в 2014 г. предоставили физлицам 1,763 трлн руб. ипотечных кредитов. Среди лидеров неизменно остаются Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Москвы и ДельтаКредит.

1

Сбербанк России

52%

2

ВТБ 24

20%

3

Газпромбанк

4%

4

Россельхозбанк*

3%

5

Банк Москвы

2%

6

ДельтаКредит

2%

7

Связь-Банк

1%

8

Росбанк

1%

9

Банк «Санкт-Петербург»

1%

10

Ханты-Мансийский Банк**

1%

11

Транскапиталбанк

1%

12

Банк Жилищного Финансирования

1%

13

ЮниКредит Банк

1%

14

Ак Барс

1%

15

Возрождение

1%

16

Промсвязьбанк*

1%

Источник: banki.ru

 

Кредитные брокеры.

 

Кредитный брокер является посредником между Клиентом и Банком, который за определенное вознаграждение предоставляет Клиенту консультационные услуги по подбору банковских программ ипотечного кредитования с учетом финансовых возможностей и потребностей Клиента, а также особенностей потенциального предмета залога. Для этих целей, брокер проводит первичный анализ документов Клиента по его кредитной истории, доходам и предмету залога. Брокер не гарантирует, что кредит обязательно будет выдан Клиенту. Однако, работа с кредитным брокером подразумевает повышенную лояльность к Клиенту со стороны банка, а также быстрые сроки рассмотрения документов по Клиенту и предмету залога, т.к. брокеры, как правило, имеют сложившуюся историю работы с банком, и Клиенты, поступающие от брокера, рассматриваются отдельно от основной массы Заемщиков. Работа брокера считается успешно выполненной, когда Банк одобрил выдачу кредита под залог определенного объекта недвижимости – на тех условиях, на которые рассчитывал Клиент.

 Особенностью кредитных брокеров является их работа, в основном, с не стандартными Заемщиками и объектами недвижимости. Это связано с тем, что Клиенты с хорошей кредитной историей и простыми, понятными объектами недвижимости – без проблем одобряются ипотечными банками топ-10 (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и пр.).  

 Зачастую кредитный брокер сопровождает Клиента и на более поздних этапах получения кредита, и нередко совмещает в себе функции брокера и риэлтора, помогая Клиенту подобрать объект недвижимости, организовать и провести сделку, оформить документы и пр.

Многие банки проводят аккредитацию ипотечных брокеров по своим программам. При этом, такую аккредитацию может получить как юридическое, так и физическое лицо. Аккредитация носит весьма формальный характер. К примеру, автор диплома является ипотечным брокером двух банков, с которыми у меня заключены договоры о сотрудничестве, и в подтверждение – получены сертификаты партнера этих банков.

  При работе с брокером, плюсом для Клиента является экономия сил и времени. Плюс брокер является своего рода личным консультантом, с которым можно выяснить любые вопросы по условиям предоставления ипотечного кредита, а также по подписываемым с Банком формам документов. 

  Сегодня, по оценкам экспертов, в России действует примерно 2–3 тысячи официальных и неофициальных кредитных брокеров. Оценка приблизительна по двум причинам. Во-первых, помимо официальных компаний, брокерские услуги оказывают и частные лица. Во-вторых, услуги брокеров (помощь в получении кредита) оказывают и другие финансовые организации – например, налоговые консультанты, консалтинговые фирмы и т. п.

Наиболее известные на сегодня кредитные брокеры на российском рынке — компании «Кредитмарт» (Москва), «Фосборн Хоум» (Москва), «Кредитный и Финансовый Консультант» (Петербург), «Финмарт» (Москва), Независимое бюро ипотечного кредитования (Москва), «Урал-Финанс» (Ижевск).

В компетенции кредитного брокера входит:

1. Подбор оптимальной программы по ипотечному кредиту;

2. Корректное составление кредитной Заявки (включая формирование необходимого комплекта документов);

3. Расчет суммы расходов по кредиту (включая расходы, которые явно не указываются при оформлении ипотечного кредита);

4. Экономия средств Клиента. Часто кредитные брокеры имеют преференции от банков-партнеров в виде скидок от процентной ставки для их Клиентов. Также брокер может сэкономить Клиенту деньги за счет подбора наиболее выгодной программы ипотечного страхования или оценки;

5. Рефинансирование ранее выданного кредита («обмен» кредита, который ранее был оформлен Клиентом, на более выгодный - в другом банке);

6. Поиск лояльного кредитора (при отказе в выдаче Заемщику кредита одним банком, брокер находит для Клиента другой банк, который готов выдать ему ипотечный кредит).

  Стоимость услуг брокера включает в себя некую фиксированную небольшую сумму за ту организационную работу, которую он проводит, и комиссию от выданного кредита. Причем все профессиональные брокеры работают по принципу: комиссию вы платите исключительно в случае получения вами кредита (обычно 1–2%, иногда до 5%). 

 

Страховые компании.

 

Ипотечное страхование начало развиваться в России вместе с началом активного развития деятельности АИЖК, в 2005 году. Страхование является обязательным условием заключаемого кредитного договора. Ранее Заемщик обязан был заключать договор комплексного ипотечного страхования, который включал  в себя три вида рисков:

- страхование риска утраты жизни Заемщика в результате несчастного случая (или по любой причине), страхование риска постоянной (с присвоением I или II группы инвалидности) в результате несчастного случая (или по любой причине), и в некоторых случаях встречалось дополнительное страхование риска временной утраты трудоспособности Заемщика

- страхование риска утраты/повреждения недвижимого имущества (его конструктивных элементов) в результате «огневых» рисков (пожар, наводнение, затопление, взрыв бытового газа, падение летательного аппарата, и пр.) 

- страхование риска утраты/ограничения права собственности на недвижимое имущество (титульное страхование)

  Сегодня обязательным является только страхование утраты/повреждения недвижимого имущества  (имущественное страхование). Остальные виды рисков осуществляются по желанию Заемщика, однако в случае комплексного страхования или осуществления страхования жизни/здоровья Заемщика, Банк предлагает значительное снижение процентной ставки по кредиту, тем самым «склоняя» Заемщика к осуществлению полного страхования от всех рисков.

Стоимость страхования (страховой тариф) считается от размера суммы выдаваемого кредита Заемщика по кредитному договору, увеличенной, как правило, на 10% (исторически сложившийся процент, который банки, в середине 2000х, установили как средний процент по кредиту, и который так и остался в обиходе по сей день), но не более реальной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, которая  указывается в отчете об оценке.

 В среднем, тарифы по видам страхования составляют:

- 0,15% по страхованию риска утраты/повреждения недвижимого имущества (его конструктивных элементов)

- 0,2% по страхованию жизни/здоровья Заемщика (для Заемщиков в возрасте 35 лет). Чем старше Заемщик на момент Заключения договора страхования, тем выше будет тариф по этому виду риска.

- 0,3% по страхованию риска утраты/ограничения права собственности (титульное страхование) 

  Также страхование имущества и титула может быть осуществлено на полную рыночную стоимость недвижимого имущества. Тогда, при наступлении страхового случая, страховая компания выплачивает банку остаток долга по кредиту +10%, а разницу 

Обычно ипотечный банк имеет список страховых компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам ипотечного кредита настоятельно рекомендуется страховаться именно в этих компаниях.

 

Оценочные компании.

 

Определение независимым экспертом рыночной стоимости жилья, передаваемого в залог банку, является обязательным условием оформления ипотеки. От этой, на первый взгляд, формальной процедуры зависит решение банка относительно суммы кредита и, как следствие, перспективы новоселья заемщика.

Одобрение банком заявки на выдачу ипотечного кредита многие покупатели воспринимают как гарантию успеха предстоящей сделки. Документы заемщика прошли тщательную проверку, по результатам которой банк согласился одолжить ему требуемую сумму. Казалось бы, теперь остается только подыскать подходящее жилье. На деле же сумма предварительно одобренного кредита - это далеко не окончательная цифра, и в итоге она может оказаться гораздо скромнее.

Изначально банк рассчитывает сумму займа на основе уровня доходов и степени платежеспособности заемщика. Однако ключевым фактором при определении фактического размера кредита является оценочная стоимость предмета залога. Цифра, фигурирующая в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения - ему важно иметь заключение независимого оценщика о  реальной рыночной стоимости объекта, по которой его можно будет продать в случае неисполнения должником своих обязательств.

В независимой профессиональной оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован не только кредитор, но и заемщик: если он не сможет выплачивать кредит, и будет вынужден продать недвижимость, вырученных денег должно хватить для полного погашения задолженности. В связи с этим оценка залогового жилья является обязательным условием оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Так что как только заемщик определится с выбором квартиры, ему будет нужно заказать ее оценку. Лучше не откладывать эту процедуру до выхода на сделку: если оценочная стоимость жилья окажется значительно ниже назначенной продавцом цены, то у покупателя может не хватить средств на покупку, так как банк выдаст кредит лишь в пределах суммы, установленной оценщиком.

Расходы на услуги оценочной компании зависят от региона. В Москве это порядка 5-6 тыс. рублей за отчет об оценке квартиры, и 15-20 тыс. руб. за отчет об оценке дома с земельным участком. А в Ярославской области цены на оценку ниже московских примерно вдвое. 

На первом этапе клиент заключает с оценщиком договор и предоставляет ему необходимые документы: например, для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом. Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта. 

После этого оценщик или его представитель лично осматривает жилье, оценивая его по множеству параметров, фотографирует объект недвижимости. Впоследствии эти фотографии подшиваются к итоговому отчету как обоснование заключений оценщика. 

Обычно отчет готовится в течение 1-3 дней, по загородной недвижимости 4-5 дней. При необходимости клиент может воспользоваться услугой экспресс-оценки недвижимости в течение 24 часов, заплатив за срочность в полтора-два раза дороже. 

В отчете об оценке указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Вторая цифра зачастую имеет для банка большее значение, так как под ликвидационной стоимостью понимается цена, по которой данный объект недвижимости можно реализовать в кратчайшие сроки в формате вынужденной продажи. Обычно она на 10-20% ниже рыночной стоимости. 

При подготовке отчета оценщик должен ориентироваться на Федеральные стандарты оценки и стандарты АИЖК, так и на индивидуальные требования конкретного банка. Кредитор всегда перепроверяет содержание и форму отчета и нередко отправляет его на доработку. Заемщик, у которого банк отказался принять отчет по объективным причинам, должен обратиться в оценочную компанию с просьбой о внесении требуемых исправлений. В большинстве случаев оценщик без возражений переделывает отчет, но не лишним будет оговорить это условие еще на этапе заключения договора с оценочной компанией. 

Наиболее распространенный метод оценки недвижимости при ипотеке - это сравнительный анализ аналогичных объектов. Для определения среднерыночной цены недвижимости подбираются аналоги, наиболее схожие с нашим объектом оценки. Основные критерии, по которым подбираются аналоги - местоположение и физические характеристики (общая площадь, материал стен, этажность, год постройки) 

 

★★★★★ Рейтинг: 4.97 Всего голосов: 8 

 

Оставить комментарий

Комментарии: 0