Проблемы ипотечного рынка

оценка квартиры для ипотеки
Проблемы ипотечного рынка

  Ипотечный рынок призван помогать рынку жилой недвижимости в его развитии, делая сектор жилой нежвижимости более доступным для покупателя, и напрямую зависит от экономической ситуации в стране и ситуации на рынке недвижимости. Учитывая падение ВВП страны по итогам 2015 г. на уровне 4%, прогнозы о его дальнейшем падении в 2016 на уровне 0,7%, а также: ослабление курса национальной валюты, дорогие кредиты для бизнеса, исчерпание ресурсов для продления государственной программы по поддержке ипотеки на первичном рынке, жесткую политику ЦБ РФ в отношении нормативов кредитных организаций (а именно – динамика отзывов лицензий и санироварния российских коммерческих банков), ускоряющуюся инфляцию, падение реальных доходов у населения, увеличивающийся процент безработицы в стране, общую нестабильную политическую и экономическую ситуацию в мире – все эти факторы способствуют формированию новой реальности российского ритейла, к которому относится в т.ч. и банковский ритейл вместе с ипотекой. Современные показатели ипотечного рынка характеризуются следующими показателями:

-  По состоянию на 1 июля 2015 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с первым полугодием 2014 года на 63 кредитные организации и составило 572 участника, из них 358 кредитных организаций предоставили в первом полугодии 2015 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. 

 

График. Количество участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Источник: ЦБ РФ (www.cbr.ru)

 

 

-  Средний размер предоставленных ИЖК уменьшился с 1,71 до 1,64 млн руб., при этом в Москве он составил 3,80 млн рублей. 

 

График. Динамика изменения среднего размера жилищного кредита в РФ.

 

Источник: АИЖК 

 

-  Происходит дальнейшее увеличение задолженности по ИЖК. По состоянию на 1 июля 2015 года по  сравнению с 1 июля 2014 года величина задолженности по ИЖК в рублях увеличилась на 18,9%, в иностранной валюте – на 15,4%, составив 3492,7 и 115,7 млрд руб. в рублевом эквиваленте соответственно. 

 

График. Динамика изменения задолженности по ипотечному жилищному кредитованию.

Источник: аналитические материалы ЦБ РФ (www.cbr.ru) 

 

-  Средневзвешенные процентные ставки по ИЖК, выданным с начала года, увеличились по сравнению с соответствующим периодом 2014 года: по ИЖК в рублях – на 1,84 п.п., до 14,04%, по ИЖК в иностранной валюте – на 0,67 п.п., до 10,17%.

 

График. Динамика изменения средневзвешенной ставки по ипотечному жилищному кредитованию.

Источник: аналитические материалы ЦБ РФ (www.cbr.ru) 

 

- Всего, по оперативным данным Росстата, в январе-октябре 2015 года было построено 792,2 тыс. новых квартир общей площадью 58,9 млн кв. метров жилья (+4,2% к площади построенного жилья в январе-октябре 2014 года).

 

График. Объем ежемесячного ввода жилья в России

Источник: Росстат 

 

- Несмотря на снятие ограничений на количество и размер жилых помещений, несмотря на бурное строительство дач, коттеджей, таунхаусов и элитного жилья, показатели обеспеченности жильем в стране за 20 лет не улучшились, а подавляющей массы населения значительно ухудшились не только количественно, но и качественно. В среднем на каждого жителя сегодня приходится около 22,5 м2.

График. Общая площадь жилых помещений на 1 человека в РФ

 

Источник: Центральная база статистических данных. – Федеральная служба государственной статистики: http://cbsd.gks.ru/

 

Для сравнения в странах Восточной Европы – 35 м2, во Франции – 43, в Германии – 50, в США и Канаде – 70 и 75м2 – в Скандинавских странах. По данным Всероссийского центра уровня жизни, в плохих условиях проживает 60 млн. человек, или 42% населения. Жилищный фонд страны находится в критическом состоянии: 62% домов построены свыше 30 лет назад, 50% домов в малых городах не имеют инженерного обеспечения. В половине регионов России более 60% водопроводных, тепловых, канализационных и электрических сетей и подстанций требуют срочной замены. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации, из-за износа сетей по пути к потребителю теряется до 20% воды, до 15% электроэнергии и около 40% тепла. Около 40 млн. человек живут в неблагоустроенных, а 4,2 млн. – в ветхих и аварийных домах. Проблема обеспечения жильем приобрела общенациональный характер. 

 

Прочие проблемы.

 - Страхование ответственности Застройщика. 

Изначально, принятый в 2004 г. 214 ФЗ был призван помочь участникам долевого строительства в части исполнения Застройщиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве. Однако, Застройщики находили «лазейки», чтобы обходить стороной обязательства по 214 ФЗ. 

  С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающие меры дополнительного обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками в виде поручительства банка или страхования. Действие закона направлено на защиту интересов дольщиков и вытеснение с рынка недобросовестных застройщиков. Закон предусматривает 3 варианта: 

1) поручительство банка (2%-3% от стоимости объекта недвижимости (квартиры) по ДДУ; 

2) членство в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС) – в котором состоит несколько застройщиков прямо или косвенно связанных с ГК «МОРТОН». Иные члены в ОВС не принимаются; 

3) страхование в обычной страховой компании. В октябре 2015 г. ЦБ РФ опубликовал список Страховых компаний, допущенных к этому виду страхования. В соответствии с последней редакцией от 15.12.2015 г., в этом списке значится 19 страховых компаний, включая ОВС. 

  Но из списка всего 4 Компании осуществляют данный вид страхования: 

1. Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВС)

2. Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ»

3. Открытое акционерное общество «Международная страховая компания профсоюзов «МЕСКО»

4. Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания»

Другие Страховщики, не планируют осуществлять этот вид страхования в виду высоких рисков по возможным убыткам, а также рискам нанесения вреда деловой репутации в случае массовых убытков и невыплатам по части из них.

Стоимость такого страхования, в отличие от банковских гарантий в 1,5-2 раза дешевле. На сегодняшний день, тариф в этих компаниях составляет около 1,5% от стоимости объекта (квартиры) по ДДУ.

  Так как Застройщики попросту прибавляли расходы по этому виду страхования к стоимости объекта по ДДУ (тем самым завышая уровень цен на первичном рынке недвижимости), по факту потери несли дольщики, которые оплачивали большую стоимость по ДДУ, чем реально стоит объект. В итоге, в Минстрое подготовили пакет поправок к закону «Об участии в долевом строительстве». В частности, одна из этих поправок предлагает обязать уже не Застройщиков, а  покупателей жилья за свой счет страховать себя на случай, если застройщик откажется выполнять свои обязательства по строительству объекта долевого участия. На данный момент обсуждается схема при которой дольщик будет заключать договор со страховщиками, список которых должен публиковаться на сайте ЦБ РФ. Планируется, что минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не может быть меньше стоимости жилья, рассчитанной исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в конкретном регионе. Поправки уже готовы и разосланы по профильным ведомствам: в ЦБ РФ, Минфин и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Все эти действия уже повлекли: значительное торможение рынка строительства первичного жилья, массовый уход с рынка небольших застройщиков, удорожание новостроек.

 

  Кризис вторичного рынка жилья.

  Количество сделок в Москве в 2015 году по сравнению с прошлым годом существенно сократилось. В настоящий момент объем предложения значительно превышает спрос. Сроки экспозиции объектов увеличились. Если раньше квартиру эконом-класса можно было продать месяца за два — максимум три, то сегодня этот срок вырос в полтора-два раза, а порой и больше.   Во многом такую ситуацию эксперты связывают с низкой покупательской способностью населения. Большинство потребителей поспешили вложить свои сбережения в недвижимость еще в конце 2014г., а сегодня покупателей со свободными деньгами на рынке остались единицы.

  Доходы населения уменьшились, цены на основные товары и услуги выросли. Понятно, что при таком соотношении покупательская способность в целом сократилась. Косвенно это подтверждает, например, снижение средней суммы ипотечного кредита на вторичном рынке жилья. 

 

График. Динамика реальных доходов населения РФ

 

Источники: Росстат, прогноз МЭР.

 

 

График. Динамика цен в РФ

 

Источники: Росстат, Sberbank CIB Investment Research

 

  Сейчас ипотечники составляют основную часть потребителей, как на вторичном рынке, так и на первичном. Однако для большинства покупателей "вторички" ставка до сих пор слишком высока.   В связи с этим наблюдается отток покупателей с рынка готового жилья в сегмент строящегося, где действует госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки. Процент ипотечных сделок на вторичном рынке недвижимости в 2015 году в Москве снизился по сравнению с 2014 годом с 35% до 20% — иными словами больше, чем на треть. Наибольшее количество ипотечных сделок на вторичном рынке совершается по-прежнему в сегменте эконом-класса.

  В Газпромбанке уточняют, что спрос на ипотеку на вторичном рынке связан не столько с курсом валюты, сколько со значением ключевой ставки, а значит с уровнем ипотечных ставок для вторичного рынка.

Ключевая ставка ЦБ РФ

Ключевая ставка была обозначена как инструмент денежно-кредитной политики в сентябре 2013 года. Устанавливается ключевая ставка Центральным Банком РФ для регулирования процентных ставок, складывающихся внутри страны. По сути, по этой ставке ЦБ РФ кредитует коммерческие банки, которые, прибавляя к ней свой «интерес» (2-3 процентных пункта), в свою очередь, используют для кредитования своих корпоративных и розничных клиентов. 

Ключевая ставка постоянно меняется, что негативно влияет на банковский бизнес в РФ.

График. Динамика ключевой ставки в РФ

 

Источник: ЦБ РФ

 

С 3 августа 2015 г. ставка после значительных изменений составила 11% и пока более не менялась.

Одновременно с влиянием ключевой ставки, на ипотечный рынок негативно влияет снижение и общая неопределенность цены предложения по выставляемым на продажу объектам недвижимости, которые приводят к слабому спросу и накапливаемому предложению. Эксперты агентств недвижимости отмечают, что сделки на вторичном рынке проходят со значительным дисконтом в размере 10-20% от изначальной цены. В июле 2015 года 80% продаж на вторичном рынке жилья прошли с дисконтом — это абсолютный исторический максимум. 

  В целом эксперты отметили, что улучшения ситуации на вторичном рынке в обозримом будущем ожидать не приходится: спрос на готовое жилье будет падать, объем предложения — расти. Учитывая все экономические предпосылки, эксперты допускают, что на вторичном рынке будут вновь преобладать операции купли-продажи через обмен, как это было при Советском Союзе.

 

★★★★★ Рейтинг: 4.97 Всего голосов: 8