Особенности ипотечного кредитования

оценка квартиры для ипотеки
Особенности ипотечного кредитования

  Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту часто ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования. Погашение ипотечного кредита может осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле (1):

A=(S*p)/(1-(1+p)^(-n)), (1)

 где S — величина (тело) кредита, p — величина процентной ставки за период (в долях), n — количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения. Одна из иных форм — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа (A1) рассчитывается по формуле (2): 

A1=S*(p+1/n). (2)

  Достоинством дифференцированной формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата).

 Однако, рассматривая банковские программы по ипотечному кредитованию необходимо обращать внимание на следующее:

1) Комиссия банка за снижение ставки по кредиту – для привлечения внимания Клиента к своим условиям кредитования, многие банки анонсируют привлекательные процентные ставки по ипотечным кредитам. Проблема заключается в том, что часто в программах кредитования есть условие, что такая процентная ставка предоставляется только в случае оплаты Заемщиком комиссии за снижение ставки. 

   Например: Банк ИТБ (Инвестрастбанк) в своей программе по ипотеке на вторичном рынке предлагал Клиентам ставку 14,9% при первоначальном взносе от 20% до 39,99% от суммы кредита. Вместе с тем, имелась оговорка: «Процентная ставка действует при оплате Заемщиком комиссии за снижение процентной ставки по кредитному договору. При отказе от оплаты комиссии указанная процентная ставка повышается на 2% годовых. Комиссия уплачивается в дату выдачи кредита за счет собственных средств клиента».  

2) Страхование ответственности Заемщика. Отдельным видом ипотечного страхования является страхование ответственности  заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение  обязательств, обеспеченных ипотекой.

  С заключением кредитного договора у заемщика возникают многолетние финансовые обязательства перед банком-кредитором. Особенно это относится к кредитам с небольшим первоначальным взносом – менее 30 процентов от стоимости жилья. Поэтому возникает необходимость заручиться поддержкой страховой компании и заключить договор страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Если произойдет что-то непредвиденное, например, случится новый кризис и/или заемщик не сможет дальше погашать кредит по обстоятельствам личного характера, банк будет вынужден продать заложенную квартиру. Однако если цены на недвижимость упадут, денег от реализации заложенного жилья может не хватить на погашение кредита. В таком случае на помощь заемщику придет страховая компания.

 Данный вид страхования впервые появился в США еще в 1887 году (тогда в Нью-Йорке была образована первая ипотечная страховая компания — Title and Guarantee Company of Rochester). В России же он начал внедряться недавно – в 2010 году, когда для формирования и развития рынка ипотечного страхования Агентством по ипотечному жилищному кредитованию была создана Страховая компания АИЖК.

  Предпосылками для внедрения такого вида страхования стал кризис 2008 года, в результате которого многие заемщики не смогли обеспечивать своевременную оплату своих ипотечных кредитов. Банки были вынуждены обращать взыскание на задолженное имущество, однако столкнулись с достаточно неприятной ситуацией. В связи с потерей платежеспособности части населения спрос на рынке недвижимости упал, цены на жилье резко снизились. Большая часть ипотечных кредитов была выдана с относительно небольшим первоначальным взносом: 10-20% от стоимости. Таким образом, денег, которые банки получили в результате продажи заложенного имущества, не хватало на погашение долга по кредиту. В итоге заемщики не только потеряли жилье и средства первоначального взноса, которые они вносили при покупке, но и остались должны банкам довольно внушительные суммы. В конце концов банки отказались выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе менее 30 %. Выходом из ситуации стало развитие такого вида страхования, как страхование ответственности заемщика.

  По данному договору страхования компания обязуется выплатить банку денежные средства в размере разницы между долгом заемщика перед кредитором и суммой, вырученной от продажи заложенного имущества. Страховая сумма, подлежащая выплате кредитору, составляет 10-50% от основной суммы долга. Договор заключается по требованию банка при оформлении ипотечного кредита с первоначальным взносом 10-30 %. Страховая премия (сумма, подлежащая оплате заемщиком) платится один раз в течение жизни кредита по тарифам страховой компании. Договор страхования ответственности заемщика заключается либо на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства, либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более 70% от стоимости заложенного имущества.

  В настоящее время все больше кредитных организаций, готовых выдавать ипотеку с первоначальным взносом 20%, 15% или 10% от стоимости жилья, требуют от своих заемщиков страхования ответственности. Это позволяет банкам не опасаться за возврат кредита, а заемщикам быть уверенными, что в случае изменения финансового положения они, хотя и потеряют заложенное имущество, не останутся должны банку крупную сумму денежных средств.

  На основании Закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: 

- Договор страхования заключается в пользу банка.

- Страховая сумма (величина ответственности страховой компании) по договору страхования устанавливается не более 20% от стоимости закладываемой недвижимости.

- Страховая премия (стоимость страхования) по договору страхования уплачивается единовременно за весь период страхования.

- Страховым случаем по договору страхования является факт предъявления заемщику требования о погашении кредита при недостаточности у банка денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

  Стоимость страхования определяется из величины страхового тарифа (% от страховой суммы) и зависит от: соотношения суммы кредита к стоимости недвижимости; срока действия кредитного договора; размера страховой суммы; финансового состояния заемщика и др. факторов. 

Пример. Страховая Компания ЮГОРИЯ анонсирует следующую стоимость этого вида страхования: 

  при стоимости недвижимости 3 000 000 руб., сумме кредита 2 500 000 руб. и сроке действия кредитного договора 20 лет, период страхования составит не более 6 лет, страховая сумма 600 000 руб., а страховая премия 75 960 руб. за весь период страхования.

 

★★★★★ Рейтинг: 4.97 Всего голосов: 8

 

Оставить комментарий

Комментарии: 0